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의방치된 노후 상가 모습. 사진=이송렬 한경닷컴 기자


아파트 재건축 사업에서 상가가 '미운 오리새끼'로 전락했습니다. 기존 상가 소유주는 아파트를 받기 어려워졌고, 재건축하더라도 시장의 외면에 분양마저 어려워지면서 애물단지가 되어버린 겁니다.
28일 업계에 따르면 전자자산처분시스템 온비드는 최근 오는 3월 준공 예정인 '고덕강일지구 2단지' 상가 6실에 대한 입찰을 받았습니다. 서울 동부권 신흥 상권으로 기대를 모은 곳이지만, 정작 입찰이 들어온 상가는 1실에 불과했습니다. 그나마 팔린 1곳도 입찰가가 최저가에 그쳤습니다. 시장의 냉담한 외면을 받은 셈입니다.
재건축을 통해 짓는 상가는 아파트와 동일하게 조합이 일반 기업은행 햇살론 에 분양합니다. 과거 단지 내 상가는 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있기에 수익률이 좋은 투자처로 주목받기도 했습니다. 다만 코로나19를 계기로 온라인 쇼핑과 배달 인기가 높아지자 상가에는 찬바람만 부는 상황입니다.



사진=한경DB


드라마 기껏 재건축했는데도 팔리질 않다 보니 강남권 인기 재건축 단지에서도 상가 통매각에 나서고 있습니다. 오는 6월 준공 예정인 서초구 잠원동 '메이플자이'는 상가 213실 가운데 조합원 154실을 제외한 59실 통매각을 진행 중입니다. 개별 상가로는 분양이 어렵다는 판단 때문입니다.
앞서 2023년 말에는 서초구 반포동 '래 창업컨설팅 미안원베일리'가 1년 넘는 진통 끝에 상가를 통매각했습니다. 매각가는 1740억원이었는데, 그나마도 수분양자 구하기에 난항을 겪으면서 상가 매입업체가 조합에 잔금 납부일을 늦춰달라고 요청하는 상황도 벌어졌습니다. 인근에서 재건축을 진행 중인 '반포주공1단지'(반포 디에이치 클래스트)도 개별 분양이 어렵다는 판단 아래 상가 통매각을 추진하고 있습니다.
청주 새마을금고재건축을 추진하면서 아예 상가를 없애는 경우도 벌어지고 있습니다. 서울시가 상가 비율 규제를 완화하면서 상업지구에 자리한 여의도 '광장'은 상가를 짓지 않고 주택 비중을 100%까지 높이는 방안을 검토하고 있습니다. 분양이 안 되는 상가를 짓느니, 차라리 임대주택을 짓고 주거 전용으로 만드는 게 낫다는 판단 때문입니다.
재건축 여성전문대출 조합에서 분양의 어려움을 이유로 상가를 기피하는 가운데, 재건축 상가를 사들이려는 투자 수요도 줄었습니다. 과거에는 상가를 매수했다가 아파트와 함께 재건축하고 이후 상가가 아닌 아파트를 분양받는 것이 가능했지만, 이제는 그러기가 어려워진 탓입니다.
지난해 말 서울중앙지법은 신반포2차 아파트 재건축 조합원 일부가 조합을 상대로 제기한 총회결의 무효확인 소송에서 원고 승소 판결을 했습니다. 상가가 포함된 재건축 사업장은 조합 설립을 위해 상가 소유주 과반의 동의가 필요하기에 아파트 분양을 약속하는 일이 많았는데, 법원이 이러한 관행에 "조합원 전원의 동의를 받으라"며 제동을 건 것입니다.



사진=이송렬 한경닷컴 기자


이러한 판결은 지난해 10월 대법원이 방배6구역 재건축 사업장 관련 ‘조합원 전원의 동의 없이는 상가 소유자들에 아파트를 분양할 수 없다’고 판시한 데 따른 영향으로 풀이됩니다. 조합원 동의 100%를 받기가 쉽지 않은 만큼, 상가 소유주가 재건축에서 아파트를 분양받기는 한층 어려워질 것으로 보입니다.
일각에서는 '아파트 분양'이라는 당근이 사라지면 상가 소유주가 재건축에 동의하지 않을 것이라는 우려도 나옵니다. 하지만 서울 강동구 '고덕자이'(고덕주공6단지) 사례를 보면 상가 소유주가 막무가내로 재건축을 거부하기도 쉽진 않아 보입니다.
고덕주공6단지는 2010년 재건축조합 설립 인가받고 재건축을 추진했지만, 상가 소유주의 동의를 얻지 못하면서 조합 설립에 난항을 겪었습니다. 결국 법원에 토지 분할 소송을 내면서 고덕주공6단지는 상가를 제외하고 재건축을 진행, 2021년 고덕자이로 거듭났습니다.
아파트 재건축에서 배제된 상가는 지금까지도 흉물로 남아있습니다. 결국 경매 매물로 나왔지만, 유찰을 거듭하다 지난해 당초 감정가 126억원에서 50억원 이상 깎인 70억원에 한 대부업체에 넘어갔습니다.
그나마도 1순위 근저당권자가 채권 손실을 우려해 매입한 것이기에, 사실상 매수자가 없었다고 볼 수 있습니다. 공사비는 치솟고 상가 분양은 어려워지면서 향후 독자 재건축도 쉽지 않을 것이라는 우려가 커졌기 때문입니다. 상가의 설 자리가 좁아지고 있다는 것을 보여주는 사례입니다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com